rfd24.com:蛋壳公寓遇险,长租公寓之困

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文章摘要:rfd24.com,就算他话 二十万值。

  砺石导言:一方面是180倍的规模扩张,另一方面是连年加剧的亏损,自2015年成立后,蛋壳公寓的成长之路便备受质疑。今年以来,突如其来的疫情、被带走调查的CEO,更是让蛋壳公寓陷入多事之秋。而在蛋壳公寓危机的背后,整个长租公寓行业,其实也进入一场前所未有的困局。

  赵炯 | 文

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  蛋壳公寓的多事之秋

  舆论危机之下,蛋壳公寓接连发出两篇长文——《致蛋壳公寓租客的一封信》和《蛋壳公寓致广大房东的真心话》,回应外界铺天盖地的质疑。

  在《致蛋壳公寓租客的一封信》一文中,蛋壳公寓称根据各城市延期复工的天数,返给租客相对应的补偿。在《蛋壳公寓致广大房东的真心话》一文中,蛋壳公寓表示向房东寻求免租期是用于对租客进行补贴,但由于员工与房东在沟通时出现差错,结果让协商变成了“通知”。

  在疫情的特殊时期,每一个行业、每一家企业都不免受到冲击,对于蛋壳公寓而言,其在疫情期间承受着空置和退租的压力,寻求与房东协商减免房租其实可以理解。但是如此粗暴地处理与房东以及租客之间的关系,其实暴露了蛋壳公寓管理机制上的问题。

  不过,蛋壳公寓的深层次危机,并不仅仅是管理机制问题,还有不断加剧的亏损。

  今年3月25日,蛋壳公寓发布2019年全年财报,财报显示,其营收71.29亿元,同比增长166.5%,净亏损34.37亿元,亏损同比扩大151%。6月10日,蛋壳公寓又发布今年一季度财报,财报显示,营收19.40亿元,同比增长62.5%;净亏损为12.34亿元,相较去年同期扩大逾50%。

  虽然疫情期间,各家长租公寓品牌都受到波及,亏损加剧在所难免,但纵向来看,蛋壳公寓的亏损加剧已经成为常态。从前几年蛋壳公寓的财报来看,2017年、2018年、2019年和2020年第一季度,蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元,亏损则分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元。蛋壳公寓亏损的幅度和速度不断上升,这显然是一个危险的信号。

  雪上加霜的是,6月18日蛋壳公寓突然宣布,公司联合创始人、CEO高靖被有关部门带走调查。尽管蛋壳一再澄清高靖出事与公司无直接联系,但市场的恐慌仍难以平息。该消息一出,蛋壳公寓立即迎来股价大跌,一度触发熔断。

  成立于2015年的蛋壳公寓,如今已经走到了一个艰难的时刻。但这份艰难,其实从它成立开始,就已经在酝酿。

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  蛋壳公寓的增长逻辑

  2015年前后,“互联网+”的热潮正滚滚来袭,其一度被写进政府工作报告。市场的焦点也开始从互联网本身,转移到互联网与传统行业嫁接的“下半场”。

  此时,长租行业也开始与互联网暧昧接触。最明显的变化是,在长租公寓的赛道上,除了万科、龙湖等房企,以及链家、我爱我家等地产经纪公司外,还涌现出以蛋壳、青客为代表的互联网公司。

  2015年1月,高靖筹来百万级别启动资金,正式创立蛋壳公寓,进入O2O长租公寓领域。在创办蛋壳公寓之前,高靖曾供职于百姓网、百度、糯米网等多家互联网公司。

  从一开始,蛋壳公寓就对自己的定位非常清晰,即以互联网科技驱动为核心,推出多项公寓产品,打造出一种融合互联网与长租公寓的创新“新租赁”模式。

  从模式上看,前文已经提到蛋壳公寓主要是集中化地运营从房东处租来的公寓,对公寓进行标准化设计、装修和配置,然后租给租客。由于主打互联网概念,因此蛋壳公寓没有实体店面,业务流程全部在线上,这使得其与房东和租客之间的互动效率更高、服务更方便。

  从产品上来看,蛋壳公寓推出白领分散式公寓和蓝领集中式公寓两大产品系。所谓集中式长租公寓,其房源一般集中在整栋楼或整栋楼中的某几层,而分散性公寓的房源大都从个人房东处获取,分散在城市的各个位置。

  在企业运营层面上,这两种产品系各有利弊。集中式长租公寓容易形成规模化,且成本低、容易管理,但是不够灵活。而分散式长租公寓比较灵活,可以选择更好的地段,但成本会更高,更依赖持续性的资金供给。

  从一开始,蛋壳公寓主要推出的便是分散式公寓。其实,整个长租公寓市场同样是以分散式公寓为主流。中商产业研究院数据显示,在2017年中国公寓市场分类占比情况中,分散式公寓占比为74.6%,集中式公寓占比为17.2%。

  成立后的几年内,蛋壳公寓一直处于快速扩张期。数据显示,2015年年末,蛋壳公寓运营的房间数量为2434间,但到了2019年末已经增加至43.8万间,增长近180倍。艾瑞资本报告显示,蛋壳公寓的规模排在国内长租公寓运营的第二位,且增速高居行业榜首。

  但在快速增长的同时,蛋壳公寓亏损的速度也在不断加快。其实,蛋壳公寓盈利与扩张之间的逻辑关系并不难理解,本质上,蛋壳公寓是用亏损来换规模增长,以期在未来实现盈利。许多长租公寓的盈利模式,主要是向租户收取租金,然后减去前期投入的收房成本和装修成本,但由于这两项成本都比较大,因此长租公寓的利润空间并不大。

  为寻求更大的利润空间,长租公寓类企业大都在规模上做文章。在获得较大市场规模后,长租公寓会利用成本和定价两项优势来拓展利润空间。成本方面,当长租公寓达到一定的房源规模时,其平台费用和渠道成本可以得到分摊,另外标准化的产品设计,以及成熟供应链也能压缩装修成本。定价方面,当占据较大市场规模后,长租公寓掌握较大定价权,可以凭借上涨租客的租金来拓展利润空间。

  基于这样的模式,近年来,许多长租公寓纷纷以更高的收房价格抢占更多房源,以此来占领市场并获取更多用户。2018年,长租公寓市场为了扩张纷纷掀起抢房大战,收房价格一度高出彼时市场租金20%以上,严重扰乱了当时的市场竞争环境。

  不过在实际中,市场租金的上涨其实是受到严格管控的,并且租金上涨也会影响出租率,因此许多长租公寓在提升租金上显得尤为谨慎,租金价差收入上涨得并不快。

  收房成本急剧上升,租金价差收入缓慢上涨,这无疑是包括蛋壳公寓在内的,许多长租公寓企业亏损的直接原因。

  用亏损换规模增长,需要大量的资金投入。不同于部分房企或者地产经纪公司旗下的长租公寓,蛋壳公寓的业务比较单一,并无其他业务能够反哺规模扩张。于是,融资就成为蛋壳公寓打响收房大战、进行规模扩张的主要手段。然而,这又给它埋下了巨大的金融风险。

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  租金贷:天使还是魔鬼?

  回过头来看,从最初的天使轮融资开始,蛋壳公寓的融资活动就没有停止过。从2015年到今年上市之前,蛋壳公寓轮番进行了七轮融资,计入上市募集的1.49亿美元,其累计融资额接近10亿美元。

  除股权融资外,蛋壳公寓还曾通过众筹、信托ABS、租金贷等方式扩充资本。比如,2016年,蛋壳公寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资,众筹金额从几万元到几十万元不等;2018年,蛋壳公寓还发布了全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”,发行规模达到2.035亿元。

  不过对于蛋壳公寓而言,利用众筹、信托等方式获得资金的效率还是不够“解渴”,其获取资金最主要的渠道,来源于金融机构的预付租金和租客的预付款,而这两种款项都是在租金贷模式下诞生的。

  所谓租金贷,就是“互联网金融+住房租赁”。打个比方,租客在与蛋壳公寓签订租约的同时,会与金融机构签订贷款合约。此后,金融机构将租赁期的租金全部支付给蛋壳公寓,而租客则按月向金融机构支付租金贷款,产生的贷款利息则由蛋壳公寓代为支付。

  早期,蛋壳公寓非常依赖这种租金贷模式。从2017年到2019年前九个月,蛋壳使用租金贷的客户占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。虽然租金贷的用户比例在逐年下降,但实际用户数量仍不少。同期,蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元,占公司租金收入的90%、88%和80%,从租客获得预付款为1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。可以说,租金贷带来的租金收入成为蛋壳公寓的主要资金来源。

  “租金贷”的模式,确实一定程度上实现了三赢局面。对于租客而言,传统的三个月一付或者半年一付的租金模式,会让不少年轻租客背负不小的经济压力,而租金贷一定程度上缓解了这种压力。对于金融机构而言,租金贷能够为其增加业务量而获取更多收益。对于蛋壳公寓而言,租金贷是其扩张的利器。利用这种资金方案,蛋壳公寓可以提前获得用户整个租赁期限的租金,并形成一个巨大的资金池。凭借这个资金池,蛋壳公寓可以获得更多房源、装修房屋、公司运营等多种用途,实现规模扩张。

  不过,这一模式也推高了蛋壳公寓的资金杠杆率,使得蛋壳公寓抵抗风险的能力降低。一旦租赁市场行情出现下行,租金价差下降、出租率大幅下滑、退租率大幅上升,亦或者租金贷业务遇阻,蛋壳公寓将会爆发流动性危机。

  此前,行业就爆出某长租公寓通过租金贷获得数千万资金池,随后新收了数千套新的房源。然而,由于对市场需求和自身管理能力进行了错误的预判,结果形成了60%以上的房源空置,资金无法回流,进而产生爆雷事件。

  这种风险,显然也在蛋壳公寓身上逐步积累。首先,2017~2019年,蛋壳公寓出租率分别为85.8%、76.9%和76.7%,呈逐年下滑态势。今年一季度,其出租率再度下滑至75.7%。另外,2018年蛋壳公寓每间房赚取的租金差价为715元/月,而2019年赚取的租金差价下滑至584元/月,每间房的收益减少131元/月。

  也就是说,尽管蛋壳公寓的房源数量在不断上升,规模在不断扩张,但是租金价差和出租率都在逐年下降,其凭借租金贷获得的预付资金的增长率在放缓。一旦市场由于疫情继续呈下行态势,蛋壳公寓的租金贷收入或将无法覆盖成本,现金流或将断裂。

  政府显然已经嗅到租金贷带来的市场危机。2019年12月25日,六部委引发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,要求住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。如果超出这一比例,需在2022年底整改到位。

  可以预见,接下来的一段时期将会是蛋壳公寓的调整期。如果其依然严重依赖租金贷这种金融杠杆游戏,企业显然很难避免危机。

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  长租公寓之困

  去年以来,整个长租公寓行业已经进入一段困难期。资金吃紧,是这段时期的主题曲。

  长租公寓研究机构房东数据显示,2019年53家长租公寓出现经营问题,其中光是资金链断裂及跑路的就有45家。

  今年2月,被称为“长租公寓第一股”的青客公寓又爆出资金链危机。因青客公寓拖欠房东租金,上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客一度被断水断电断网,甚至被赶出公寓。另外据新京报报道,今年上半年陷入资金链断裂、跑路、倒闭的长租公寓已经超过一半。

  毫无疑问,资金链吃紧已经成为各大长租公寓企业共同面临的严峻问题。在这背后,除了疫情导致出租率大幅下滑,进而造成收入减少之外,深层次的原因还是与当下长租公寓商业模式的缺陷有关。

  目前,大部分的长租公寓的商业模式都是先租赁房源,然后经过装修后再出租给住户获得收益。另外,许多长租公寓企业都通过租金贷里积累的资金池,用更高的收房价格换取规模增长,并利用规模效应下的分摊成本和推高租金来拓展利润空间。租金贷、收房大战是长租公寓惯用的两大杀手锏。但是,这种单一收益、单一融资、用亏损换增长的商业模式其实非常脆弱,一旦碰到市场下行,融资和租金收入都会受到沉重打击,现金流断裂只是时间问题。

  可以预见,今年以后整个长租公寓市场或将会变得冷静,租金贷的热潮也将逐渐消退。对于整个行业而言,也应该回归到以租金差为主要收入,用精细化的运营推动规模增长,并用多元化的服务增值来拓宽利润空间的理性发展之路上。唯此,整个长租公寓行业才会彻底摒弃资本带来的浮躁气息,从而降低暴雷的风险,成为一个健康发展的长久市场。

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